Les zones où les prix des maisons augmentent rapidement ont tendance à être d’excellents marchés pour la revente de maisons. Et comme les prix des maisons sont en hausse, le marché du flipping de maisons de l’année dernière était le plus chaud depuis 2005. Mais ce qui monte doit redescendre, et personne ne veut se trouver au milieu d’un flip lorsque le marché bascule.
Il indique que les flips ont représenté 5,5 % de toutes les ventes de maisons l’année dernière. Cela représente environ 180 000 maisons unifamiliales et condos, ce qui est en hausse par rapport à 5,3 % en 2014 et représente la première augmentation pour le flipping de maisons en quatre ans.
Mais le retournement de maison varie d’un endroit à l’autre. Il analyse les données de 110 villes et affirme que l’activité de retournement de maison a augmenté dans 83 d’entre elles l’année dernière.
La société de suivi de l’immobilier dit que lorsque les prix des maisons augmentent, plus de flippers de maisons sautent sur le marché, ce qui contribue également à faire monter ces prix. Il définit une maison flippée comme une maison achetée et vendue au cours d’une période de 12 mois, avec un bénéfice, bien sûr.
Et si le flipping de maison est un signe de confiance que les prix vont vers le haut et non vers le bas, il peut aussi être un signe de problème pour les marchés les plus chauds. Il indique que même si le pourcentage de 5,5 % de maisons retournées était « inférieur » au pic de 2005, il indique que 11 % des marchés actuels sont « supérieurs » à ces niveaux. Cela correspond à 12 des 110 zones métropolitaines étudiées par Il.
Parmi les marchés les plus chauds, on trouve Pittsburgh, en Pennsylvanie, à 19 % au-dessus des niveaux de 2005 ; Memphis, dans le Tennessee, à 18 % ; Buffalo, dans l’État de New York, à 12 % ; San Diego, Seattle et Birmingham, dans l’Alabama, à 4 % ; et Cleveland, dans l’Ohio, à 3 %.
Les régions qui n’ont peut-être pas des taux de flipping plus élevés qu’en 2005 mais qui ont connu une hausse gargantuesque de l’activité de flipping de maisons comprennent Lakeland, en Floride, New Haven, dans le Connecticut, Jacksonville, en Floride, Homosassa Springs, en Floride, et Akron, dans l’Ohio. Ces reventes de maisons ont augmenté de 37 à 50 % l’année dernière
La région comptant le plus grand nombre de reventes de maisons est celle de l’Ohio.
La zone avec le plus de maisons retournées de tout marché à travers la nation en 2015 était la région de Miami. C’est un marché chaud depuis quelques années, de sorte que l’augmentation du nombre de maisons retournées n’était que de 4 % l’année dernière, mais le nombre total de maisons retournées était supérieur à 10 000.
Il indique que les bénéfices ont également été les plus élevés depuis 2005. Il indique que les flippers ont réalisé en moyenne un bénéfice brut de 55 000 euros en 2015 et que le retour sur investissement était environ la moitié de ce montant. Le bénéfice net inclut le coût des réparations, des mises à niveau et des autres dépenses.
Il souligne également une autre tendance intéressante. Il indique que de plus petits investisseurs se jettent sur le marché du flipping. Cela s’explique en partie par le fait que les gros investisseurs qui se sont emparés des maisons pendant la récession avec des transactions entièrement au comptant se sont un peu retirés. Il y a donc plus d’opportunités pour l’investisseur qui fait juste quelques flips par an, éventuellement avec un prêt.
Pour en revenir maintenant à Redfin, cette société immobilière signale également la première augmentation du flipping de maisons en quatre ans, mais avec des résultats différents. Il dit qu’une estimation de 3,1% de toutes les ventes de maisons étaient des flips l’année dernière, soit environ 43 000 maisons. Et, selon cette étude, les flippers ont réalisé un chiffre impressionnant de 102 400 euros par maison en moyenne. Ce chiffre représente encore une fois les rénovations comme les nouvelles soudures structurelles, les mises à niveau, les autres dépenses et le profit.
Les chiffres varient entre Redfin et Il car ils analysent des marchés différents. Alors que Il analyse 110 villes, Redfin se penche sur 28 des plus grandes d’entre elles.
Redfin indique que les flippers de maisons ayant réalisé les gains les plus élevés se trouvaient à San Francisco, où ils ont gagné en moyenne 216 000 euros. Les flippers de San Jose et d’Oakland suivaient de près avec 174 800 euros et 152 600 euros de gains. Les bénéfices bruts les plus faibles ont été enregistrés à Las Vegas, avec une moyenne de 53 600 euros par transaction. À Atlanta, il était de 68 500 euros, et à Raleigh-Durham, il était de 71 400 euros.
Trulia rapporte également que les marchés où l’appréciation des prix est la plus forte sont aussi, en général, ceux où l’activité de flipping est la plus forte. Il dit que sur les 10 marchés du logement avec la plus grande augmentation des flips au cours de la dernière année, 6 sont en Floride. Miami est en tête du peloton, suivie de Daytona Beach, Jacksonville, Orlando, Tampa et Cape Coral
Les quatre autres régions situées en dehors de la Floride sont celles où l’activité de flipping est la plus forte.
Les quatre autres régions en dehors de la Floride sont Las Vegas, Winston-Salem et Raleigh en Caroline du Nord, ainsi que Birmingham en Alabama.
Bien que la présence de flips de maisons puisse représenter la « confiance » dans un marché en hausse, les professionnels de l’immobilier disent que cela peut aussi être un drapeau rouge, et peut-être un catalyseur pour un marché en baisse. Les flips de maison peuvent faire augmenter artificiellement les prix dans certaines zones et contribuer au début d’une bulle immobilière.
Les personnes qui vivent dans des zones de « house flipping » peuvent également avoir une vision mitigée des « house flippers ». Si l’activité de house-flipping peut faire grimper les prix et la valeur des maisons, elle complique aussi la tâche des personnes qui cherchent à acheter une maison. De nombreux convertisseurs de maison font des offres au comptant, sans condition et avec une conclusion rapide. Quelqu’un qui veut acheter avec un prêt et faire beaucoup d’inspections et y réfléchir pendant une semaine ou deux n’a aucune chance de remporter cette affaire
L’achat d’une maison ne peut se faire qu’avec un prêt.
Il y a aussi des inquiétudes sur la façon dont l’activité de house-flipping va affecter un quartier. Par exemple, certaines personnes ont dit qu’elles ne sont pas heureuses lorsque les investisseurs achètent des maisons historiques et enlèvent certaines des caractéristiques originales pendant une rénovation. Ils disent qu’ils apprécient les promoteurs qui prennent le temps de maintenir le charme original des maisons plus anciennes.
De l’autre côté de la médaille, le house flipping est une activité risquée. Vous pariez sur l’idée d’acheter une maison, d’effectuer les rénovations et les mises à niveau pour un montant raisonnable, puis de réaliser un bénéfice suffisant pour justifier l’effort en premier lieu.
Il y a plein de choses qui peuvent surgir et rogner sur vos bénéfices. Vous devez prendre en compte le coût des réparations et des améliorations ainsi que les autres dépenses liées à l’achat et à la vente de la maison, tout intérêt crédit si vous avez un prêt, le coût de l’assurance ou des taxes pendant que vous êtes propriétaire de cette maison, et d’autres dépenses imprévues qui ne manqueront pas de se produire. Vous pourriez également rencontrer des problèmes liés aux conditions météorologiques ou des retards d’inspection, ou encore des difficultés à vendre la maison une fois que tout est dit et fait.
Au moment où vous aurez terminé la rénovation, le marché pourrait être dans une tendance à la baisse. Vous serez aussi probablement en concurrence avec des professionnels opérant sur le même marché, qui peuvent réaliser les travaux plus rapidement, mieux et moins cher que vous.
Vous devez également payer si vos bénéfices représentent un revenu – ce que vous espérez – et ce revenu est imposé au taux ordinaire.
Le terme « house flipping » fait paraître le processus si rapide et si facile. Mais, il y a beaucoup de dépenses, d’obstacles possibles, et un potentiel de perdre de l’argent au lieu de faire un profit. Mais si vous vous y prenez bien, vous pouvez gagner un bénéfice substantiel.
